Fa temps que l’habitatge ve sent notícia. Ja sigui per la creixent quantitat de desnonaments, ja sigui per la gran quantitat (suposadament) de pisos buits existents, ja sigui per la perllongada contracció del preu de l’habitatge o per l’aturada en l’activitat constructora, cada dia o gairebé surten notícies sobre el tema als mitjans.
Penso que l’habitatge és un bé de primera necessitat, i no hauria de ser una activitat econòmica sotmesa a allò que en diuen les lleis del mercat. I, per tant, caldria parar esment a si construir més és necessari des del punt de vista de la seva utilitat social, i no pas des de la perspectiva del guany econòmic que es pugui generar.
Des d’aquest punt de partida, ja dono per descomptat que el que llegireu en aquest post no agradarà a promotors, constructors, financers i a una fracció significativa d’arquitectes i urbanistes, però considero que pot ser d’interès per al públic en general.
M’he plantejat unes senzilles preguntes, basades en l’observació de la meva ciutat, Terrassa, i no sé si aconseguiré respondre-les però com a mínim posaré un cert ordre en el garbuix d’idees que em passen pel cap al respecte: per què ha crescut tant, Terrassa?; calia construir tot el que s’ha construït?; el que s’ha construït, està habitat?; quant cal construir?; què es pot fer amb tot el que queda per col•locar i amb el sòl que queda per desenvolupar?
Per què ha crescut tant, Terrassa?
En la dècada que va del primer de gener de 2001 al primer de gener de 2011 (dates de tancament del padró continu INE), Terrassa ha passat de 174.756 habitants a 213.697. Un creixement absolut de 38.941 persones (un 22,3%) en només deu anys és un empatx demogràfic i cultural difícil de digerir.
 |
| Cliqueu damunt dels gràfics per veure'ls en gran. |
En aquest periode han nascut a la ciutat 26.812 persones, n’han mort 14.950, n’han arribat 66.444 procedents d’altres municipis de l’Estat espanyol (principalment de l’àrea metropolitana de Barcelona), i han marxat a viure a d’altres localitats de l’Estat 59.720 persones. A aquest gegantí moviment de població hi hem d’afegir les migracions internacionals: Terrassa ha rebut (només comptant des de 2005) 19.410 immigrants, i 8.917 persones han marxat a viure a l’estranger en el mateix periode.
Això vol dir que els habitants de la ciutat, a banda d’incrementar-se en un 22% en la darrera dècada, han canviat: gairebé 75.000 persones que vivien a la ciutat l’any 2001 ara no hi viuen, el que vol dir que prop de la meitat dels terrassencs ho són tot just des de fa menys d’una dècada.
En els darrers anys, aquests enormes i sobtats moviments de població han disminuït molt en intensitat, en gran part com a conseqüència de l’inici i perllongada persistència de la crisi econòmica de 2008.
Aquest any, precisament, representa el punt d’inflexió en els moviments migratoris: els nouvinguts a la ciutat passen d’un 56 per mil anual a un 43 per mil en només dos anys, en paral•lel a un significatiu increment de les emigracions, que el 2010 ja igualen el volum d’immigracions. El creixement de Terrassa, doncs, es produeix ja molt dèbilment i només com a conseqüència de saldos vegetatius positius.

És prou clar, doncs, que havent-se mantingut la natalitat i la mortalitat relativament estables durant la darrera dècada, el creixement demogràfic terrassenc s’explica en una proporció del 30% per saldos vegetatius positius i en un 70% per saldos migratoris positius. Aquests saldos migratoris, al seu torn, provenen de la regió metropolitana de BCN (RMB) en un terç aproximadament i de l’estranger en els dos terços restants. Des de 2010, a més, la cronificació de la crisi i l’aturada de l’activitat constructora generen un saldo migratori zero, per la qual cosa el creixement demogràfic està pràcticament estancat.
El creixement anterior, doncs, ha estat induït fonamentalment per raons econòmiques i territorials: en un municipi amb gran potencial de desenvolupament de sòl, la temptació de produir habitatge de certa qualitat lleugerament més barat que a altres municipis de la RMB, amb destí a parelles en procés de formació o a millora d’habitatge, era irresistible. Això, en paral•lel a la generalització del fenomen de substitució poblacional en l’habitatge de menys qualitat, que ha estat llogat o venut als nouvinguts més pobres de la passada dècada, configura una dinàmica residencial deslligada de les necessitats del mercat de treball local i de les necessitats d’habitatge de la població preexistent al territori. En definitiva, sembla que hem construït massa i massa de pressa, i que això ha estat causa -i no conseqüència- del boom demogràfic!
Calia construir tot el que s’ha construït?
En el periode 2002-2011 s’han acabat a la ciutat 22.125 habitatges nous, segons l’Idescat, i hi ha hagut un creixement demogràfic acumulat de 38.941 persones. Comptant una densitat mitjana de 2,75 persones per llar, els habitatges necessaris per absorbir aquest increment poblacional serien 14.160. Per tant, com a mínim s’ha construït un excés d’estoc de 8.000 habitatges nous.
Mirant amb major detall els anys 2005-2010, observarem com s’han acabat 12.489 habitatges per a un creixement de 23.512 habitants (habitatges necessaris, 8.550; escreix, doncs, de 4.000), però que s’han efectuat al llarg del periode 7.822 compra-vendes d’habitatges nous i 12.875 d’habitatges de segona mà. Un total de 20.697 transaccions només s’explica per allò de “vamos a invertir en ladrillo”, però no per a viure-hi, a no ser que els 23 mil i escaig de nous terrassencs del periode considerat siguin una colla de rics antisocials que vulguin viure sols...
El que s’ha construït, està habitat?
Doncs ningú no ho sap del cert, però el que és evident és que no hi ha gent per a tantes cases... Fent una mica de modelització estadística, la quantitat d’habitatges necessaris per encabir tota la gent que viu a Terrassa oscil•la entre 71.200 i 85.500 habitatges, segons si comptem que les unitats domèstiques tenen una densitat mitjana de 3 persones o de 2 i mitja...
La quantitat d’habitatge en ús més probable està a l’entorn de 77.800 habitatges, si tenim en compte que la densitat mitjana de les llars de la ciutat era l’any 2001 de 2,77 persones. Tot i que les anàlisis demogràfiques posteriors van alertar primer sobre una tendència a la reducció de la grandària mitjana de les llars, l’arribada massiva de parelles joves en procés reproductiu i de persones estrangeres amb pocs recursos econòmics ha revertit aquesta tendència. Per tant, em sembla una estimació prudent considerar la mateixa densitat que ara fa una dècada.
De fet, si tenim en compte unes recents declaracions del director general de la Mina d’Aigües en les quals afirma que l’any 2011 la concessionària va tancar amb 97.912 clients, i restem d’aquesta xifra la quantitat de 5.657 centres de cotització a la Seguretat Social (els existents a Terrassa el 4t trimestre de 2011 segons l’INSS, per tant amb establiment que gasta aigua) i 4.000 autònoms (fent, d’acord també amb les dades de l’INSS, una estimació conservadora consistent en atribuir a un terç dels 12.269 autònoms sense assalariats de la ciutat un establiment obert al públic, sigui bar, comerç, servei, despatx o taller, que també gasten aigua), ens queda una quantitat d’abonats propera als 89.000. Si descompteu d’aquesta quantitat les escomeses d’obra, els aforaments de cases antigues buides (on no hi viu ningú, però on l’aigua raja igualment), els abonaments d’edificis municipals, equipaments i seus administratives (uns quants centenars), ens quedarà probablement una quantitat propera als 85.000 habitatges, que m’atreveixo a proposar que constitueixen la suma dels que estan ocupats, els de segona mà buits que estan en compra-venda i els habitatges buits de nova construcció que ja tenen cèdula d’habitabilitat...

O sigui, que la modelització estadística no anirà gaire lluny d’osques, i això ens dóna una xifra d’habitatge buit a l’entorn de 19.000 unitats com a xifra més probable.
Aquí deixo, per als interessats en comprovar càlculs, la modelització estadística sencera. Les dades de base són, per als números inicials de 2001, el Cens de Població i Habitatges INE, i per a l’habitatge nou acabat cada any la font és l’IDESCAT a partir de dades de la Secretaria d’Habitatge de la Generalitat, que al seu torn les contrasta amb dels Col•legis d’Aparelladors.
Quant cal construir?
Si partim de la base que l’habitatge no és un negoci, sinó un bé de primera necessitat que hauria de quedar al marge de les lleis del mercat, caldria construir l’habitatge necessari per tal que ningú es quedi sense llar.
En el cas de Terrassa, es destrueixen anualment (per defunció, divorci, ingrés a institució, trasllat de residència i altres factors residuals) a l’entorn de 900 llars, i se’n creen (per formació de parella, emancipació individual, divorci i altres factors també residuals) a l’entorn de 1.100. Per tant, per mantenir l’equilibri entre aquests dos fluxes cal la construcció anual de prop de 200 habitatges.
Al factor demogràfic cal afegir-hi el factor urbanístic. Per bé que un habitatge és un bé teòricament etern, a efectes també teòrics caldria pensar en la reposició anual d’un 0,4% de l’habitatge existent (renovació total del parc cada 250 anys), que afegeix de l’ordre de 300 enderrocaments (i noves construccions) a l’any.
Per tant, un sector de la construcció teòricament ben dimensionat i al servei de la població preexistent al territori (reduint, per tant, el factor migratori a gairebé zero) hauria de tenir la grandària precisa per construir 200 habitatges/any en zones de nous desenvolupament i 300 habitatges/any en zones de renovació de construccions preexistents.
Tenint en compte que, probablement, existeix un estoc immobilitzat d’unes 19.000 unitats, no caldria construir gens en els propers 38 anys... ;-) Senyores i senyors, tenim un problema...
Què es pot fer amb tot el que queda per col•locar i amb el sòl que queda per desenvolupar?
Ni idea, senyores i senyors. En qualsevol cas, els desenvolupaments previstos de Can Colomer, Can Marcet, Les Aymerigues i Torre-sana (a banda de les ARE’s i de les transformacions interiors) ens els podríem anar pintant a l’oli. Sí, ja sé que hi ha promotors que hi perdrien molts diners, però… ahhhh, se siente…
-Comencem per revisar anticipadament el POUM?
-Continuem per acabar ràpidament el PLH i saber de quin mal volem morir col•lectivament?
-Podem plantejar-nos l’enderrocament de zones d’infrahabitatge (no en diré noms concrets per no ser falsament acusat de sectari) i la redistribució de la població que hi viu, excessivament homogènia pel que fa a llur perfil de vulnerabilitat social, en altres indrets de la ciutat, generant zones de mixtura social més equilibrada pel que fa a la diversitat?
-Podem plantejar-nos operacions ambicioses de transformació d’habitatge privat en habitatge públic, amb l’imprescindible concurs d’administracions supralocals, entitats financeres i organitzacions del tercer sector social?
-Podem imaginar el desenvolupament de noves zones industrials que serveixin per generar nova ocupació, si és possible amb l’escreix de recursos endogens que fins ara han anat al totxo, per evitar dependre en excés, en el futur, d’inversors foranis?
-Podem imaginar el manteniment i potenciació d’una anella agrària a l’entorn de la ciutat que recuperi i mantingui els modes de vida i producció de la pagesia?
Són preguntes a l’aire que necessiten resposta… Probablement ingènues, algunes irrealitzables, però no menys boges que la voluntat cega de seguir com fins ara. Fins ara hem aconseguit anar al caire de l’abisme, i és responsabilitat col•lectiva intentar evitar que ens n’anem tots a la merda… (Per cert, si cal que hi hagi alguna víctima per allò del mal menor, que sigui rica i amb interessos immobiliaris. És per allò de la llei del karma. Gràcies)